Nueva Ley Nº 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, principales novedades  

(9/01/2025 publicada en Diario Oficial Decreto Supremo)

• Crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios:

           Registro público, gratuito y obligatorio, que estará a cargo del Minvu y permitirá a las comunidades elegir administradores calificados.

• Establece un sistema para generar reclamos y aplicar sanciones sobre la administración:

           Las comunidades podrán efectuar reclamos sobre la gestión de los administradores en las Seremi Minvu de su respectiva región, a partir de los cuales se generarán sanciones, en caso de corroborar una infracción.

• Facilita la adopción de acuerdos en las asambleas de las comunidades: 

           Esta ley permite realizar asambleas, incluso, a través de videoconferencias o de manera virtual y hacer consultas por escrito. Asimismo, incorpora la participación de arrendatarios y simplifica los quórums necesarios para generar acuerdos.

• Fortalece el apoyo de organismos públicos a condominios de viviendas sociales: 

           Las municipalidades, los gobiernos regionales y los Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) podrán destinar recursos para apoyar diversas iniciativas en los condominios. Por su parte, las municipalidades deberán prestar asesoría, hacer mediación extrajudicial en los casos que corresponda y desarrollar programas educativos sobre derechos y deberes.

• Permite la tenencia de mascotas y animales de compañía:

           No se podrá prohibir tener mascotas, pero las comunidades sí podrán definir, en su reglamento, los espacios comunes que éstas podrán utilizar.

• Aumenta las exigencias referidas a la seguridad de los condominios:

           Establece que todo condominio deberá contar con un Plan de Emergencia, el que deberá actualizarse anualmente, además de la obligatoriedad de tener un seguro colectivo contra incendios.

• Fija nuevas condiciones para la construcción de condominios: 

           El diseño de nuevos condominios deberá considerar el acceso expedito e integrado a servicios urbanos básicos como las vías el transporte, además de asegurar el tránsito expedito de vehículos de emergencia en su interior. Asimismo, deberán proveer cierres perimetrales que favorezcan la visibilidad de los entornos de los conjuntos.

•  Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado.

Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad. 

Sin perjuicio de lo anterior, para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio.

Los documentos del condominio estarán a disposición de quien los requiera, siendo el administrador el responsable de su custodia y complementación, agregando copia de las actas de las asambleas de copropietarios y de los acuerdos adoptados en éstas. Concluido su mandato deberá hacer entrega de todos los documentos a quien le suceda en el cargo.

• Artículo 2º, Nº9, Gastos Comunes Ordinarios: La responsabilidad principal de su pago le corresponde al Propietario. En caso de contrato arrendamiento, el pago lo efectua el Arrendatario, sin perjucio de que por Ley es sobre el Propietario sobre quien recae esta obligación..

       Se entendrán como Gto.Comunes Ordinarios los siguientes:

         a) De administración: los gastos administrativos, tales como los de reproducción de documentos y despacho y los correspondientes a honorarios y remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan.

         b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas; revisiones y  certificaciones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones; adquisición y reposición de luminarias, accesorios y equipos; mantención y aseo del condominio; mantención o reposición de equipos y elementos de emergencia y seguridad; primas de seguros, y otros análogos.

       c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.

       d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones u otros de similar naturaleza.

• Artículo 2º, Nº10 y 11; Sobrede los Gastos Comunes Extraordinarios y Fondo Reserva: La obligadción de su pago recae sobre el Propietario, en caso de acuerdo en contrato arrendamiento, el Arrendatario.

          Los "Gastos Comunes Extraordinarios", son todo gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes, son los que equivalen una inversión de dominio común, mejoras tales como pintar el edificio,  ascensor nuevo, etc. 

           El "Fondo Común de Reserva", es el fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere.

• Puede el Arrendatario dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas o servicios, proporcionando dicha información a cualquier registro oficial o banco de datos personales?

           Sí, el arrendador o arrendatario puede dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas, gastos comunes. Esto se puede hacer a través de registros o bancos de datos personales. 

Con el objeto de dar cumplimiento a la ley N° 19628, sobre protección de datos de carácter personal el arrendatario faculta irrevocable al arrendador o al administrador del inmueble arrendado indistintamente, para que cualquiera de ellos pueda dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y consumos del inmueble arrendado, proporcionando dicha información a cualquier registro o banco de datos personales o la empresa que asuma estas funciones con el objeto de que sea divulgado, relevando el arrendamiento o la responsabilidad que se pueda derivar al efecto. Asimismo lo faculta para hacer uso de cualquiera sea de las redes sociales electrónicas como medio de prueba para dejar un antecedente del mal comportamiento.

También, tenga claro que lo que se puede informar es sólo respecto a las rentas impagadas, y no así respecto a los gastos por suministros básicos, ya que la propia Ley señalada, prescribe: “No podrá comunicarse información relacionada con las deudas contraídas con empresas públicas o privadas que proporcionen servicios de electricidad, agua, teléfono y gas".

           El Arrendador :
           Puede ingresar a un arrendatario moroso en DICOM u otra base pública de información comercial.
           Para ello, se debe seguir un procedimiento administrativo y contar con una autorización expresa del arrendatario y/o del codeudor solidario.
           Puede iniciar un juicio de arrendamiento para recuperar la propiedad.

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Nueva Ley Nº 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria

La ley "Devuélveme mi casa" (Ley N° 21.461) es una normativa que entró en vigencia en junio de 2022 en Chile. La nueva Ley busca agilizar los procesos de desalojo, devolviendo los inmuebles a sus dueños, además de establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas.

Esta ley modifica la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, y busca reforzar los derechos de los arrendadores.

¿Cuáles son los beneficios de la "Ley Devuélveme Mi Casa"?

• Recuperación rápida de la propiedad: La ley permite a los propietarios recuperar su propiedad por orden judicial en un proceso más breve que el existente previamente.
• Protección contra la ocupación ilegal: La ley establece medidas para prevenir la ocupación ilegal de viviendas.
• Indemnización por daños: Los propietarios pueden solicitar indemnización por los daños causados a su propiedad durante la ocupación ilegal.
• Reducción de costos legales: La ley simplifica el proceso de recuperación de la propiedad, reduciendo los costos legales para los propietarios.
• Desalojo: En caso de que el arrendatario no deje la propiedad, puede pedirse su desalojo con fuerza pública; esto es, mediante Carabineros. Sin embargo, generalmente suelen irse con la sentencia.

Que requisitos necesitas para que puedas demandar?

• Es importante consultar con un abogado especializado para obtener asesoramiento específico sobre la aplicación de esta ley
• Debe ser el propietario o arrendador de la vivienda.
• Debe acompañar la documentación que acredite la propiedad o arrendamiento.
• Debe existir un incumplimiento en el contrato de arrendamiento o negativa a abandonar la propiedad

Como puedo protegerme?

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• Garantía Judicial Plan Básico:  1,6 UF + IVA (anual)
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Notas: Para poder acceder a más beneficios indicar que va de parte de Olé Propiedades.

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EL IVA EN VENTA DE INMUEBLES.

Tal vez el efectos más relevante es la aplicación de IVA a la compra de una propiedad, y esto es completamente nuevo, ya que la venta de bienes raíces estaba exenta de IVA, y la reforma tributaria lo grava.

Para ello, sólo bastará que el vendedor tenga habitualidad para que este afecto a IVA, es decir, grava por defecto a todas las inmobiliarias (o constructoras) que vendas propiedades habitacionales (o de cualquier tipo).

Como el IVA es un impuesto al valor agregado, y grava el consumo, es un impuesto que debe pagar el comprador, y el vendedor podrá descontar los IVAs pagados de sus compras.

Dentro de los costos de las Inmobiliarias, están los terrenos, la construcción, servicios de ingeniería y arquitectura, costos administrativos, entre los más relevantes, y los terreno no están afectos a IVA, por lo que el efecto neto de este impuesto, para el comprador, será el incremento de alrededor de un 12% del valor actual de las propiedades, para propiedades entre las 1.000 UF y las 3.000 UF aproximadamente.

En el siguiente cuadro un ejemplo numérico para una vivienda de venta 2.000 UF (sin reforma), la cual se incrementa en un 11,7% con reforma (haz click en el cuadro para ver detalles):

Un efecto de Reforma Tributaria en sector Inmobiliario, es que a medida que el valor de propiedad es mayor, en general el costo del terreno es mas incidente en el valor de la propiedad, y como los terrenos no están afectos a IVA resulta ser que a mayor valor de propiedad, menor es el % de su incremento total, por efecto del terreno. Así por ejemplo una propiedad de 8.000 UF se verá incrementado su valor en un 5%, en relación al 12% de una propiedad en el rango de las 2.000 UF.

Columna escrita por Rafael Gana Koporcic

"Tasación Comercial"

1. En que consiste una Tasación Comercial y que diferencia tiene con unaTasación de un Banco ?

• Una Tasación Comercial bien hecha debe de ser realizada por profesionales especializados y con experiencia en el mercado inmobiliario además de poseer estudios y conocimientos del mismo, dedicados expresamente al rubro de propiedades para así poder determinar el valor comercial más exacto de la propiedad, consiguiendo realizar un trabajo de resultados y valoración bastante precisa de su propiedad no superando valores reales de mercado de (+-) 5%, en el momento de su estudio.

"Tasación Bancaria"

• La Tasación Bancaria es similar pero incluye otra serie de consideraciones intimamente relacionadas con la concesión de un crédito o hipoteca y  enfocadas mas directamente al valor real del bien inmueble y su posible valor de venta inmediato en el caso de impago, embargo o dación en pago del inmueble.  Por tanto, esta siempre suele ser inferior a la Tasación Comercial pues a de tener en cuenta, entre otras cosas, el valor de reposición analizando en más detalle el tipo de materiales de construcción, planes reguladores, valoración real terreno, impedimentos legales, etc., así com tener en consideración el seguro sobre la propiedad y su valor de reconstrucción real en el caso eventual de siniestro.

• Por confiar su propiedad con nosotros le haremos un estudio completo de su propiedad, mediante una Tasacíon Comercial efectuada por un profesional

Eduardo Vilaplana, director general de Ole Propiedades, comenta, que las proyecciones para el marco inmobiliario son positivas en el país, por ello, creemos que el 2013 será un buen año para comprar en vez de arrendar. Los precios de los arriendos son ya elevados y siempre y cuando el dividendo por compra sea similar al del arriendo, este nos permitirá ir invirtiendo en un bien que además de la plúsvalía que nos pueda generar, tendremos la posibilidad de recuperar parte del importe invertido en caso de venta posterior.

Con créditos hipotecarios con baja tasa de interés y plazos de 20 a 30 años, puede ser más conveniente la compra que el arriendo.

Es importante tener en cuenta las reservas económicas del inversor, pues una venta rápida y forzada por necesidad, nunca es conveniente y suele gravar bastante el precio final de venta.

Siempre es aconsejable asesorarse con un profesional al respecto, pues aunque parezca sencillo, el desconocimiento o mal asesoramiento de materias específicas relacionadas con su propiedad, podrían hacerle incurrir en problemas graves, costes no deseados e incluso en la pérdida del bien en cuestión por posibles estafas de incautos o tiempos innecesarios de retardo en el proceso.

En esta ocasión no vamos a profundizar en todos los elementos necesarios pero si haré alusión temas básicos del proceso

Vendedor:

• Recopilación documentación general de su casa o departamento

1. Escritura de compra. (Le solicitarán los Títulos de un mínimo de 10*años).
2. Planos de su propiedad.
3. Certificados propiedad, contribuciones etc, serán recopilados más adelante.

• Contactar con Asesor, Corredor Propiedades profesional especializado.

1. Recabar toda la información necesaria y disponible en una primera etapa.
2. Se encargará de analizar su propiedad y de concreción vendedores propietarios, cesiones, donaciones, posesión efectiva, etc.
3. Prepararla para la venta, adecentar, consejos de mejora presencial de la propiedad.
4. Anunciarla en los diferentes medios de mayor difusión, Web, prensa, cartelería, flyer, etc.
5. Conseguido comprador, se encargará de confeccionar la oferta de compra con garantía (usualmente 10% s/valor venta).
6. Un buen profesional siempre asesorará de todos los pros/contras, tanto a Vendedor como a Comprador.
7. Una vez firmada y aceptada la oferta por ambas partes se procederá de forma inmediata (de 1 a 3 días) a confeccionar y preparar la promesa de compraventa para ser firmada ente notario, la cual es recomendable que sea revisada por su abogado o profesional avalado en la materia pués es un documento muy importante en el proceso e incurre en obligaciones y responsabilidades legales para ambas partes.
8. En la promesa de compra-venta, se dejarán los cheques de garantía como cumplimiento de lo prometido por ambas partes. Una vez firmada ante notario, su asesor procederá a la recopilación de toda la documentación requerida para el estudio de títulos por la parte compradora, Escrituras (10 * años), certificados de Dominio Vigente, Garantías Hipotecas y Gravámenes, Certificado Contribuciones, poderes, etc., en definitiva todo lo necesario y requerido para la compra-venta del bien en específico en cuestión, sea habitacional, comercial, industrial, etc.
9. La compra podrá presentarse como contado ó con la intermediación de un mutuo hipotecario concedido al comprador. Estos hitos son importantes en cuanto al tiempo de retardo en la firma de Escritura Final.

• En el caso de ser al contado, el tiempo desde firma de la promesa hasta la firma de escrituras vine siendo entre una semana a 20 días, dependiendo de las características intrínsecas a la propiedad. En este caso es al abogado del comprador el que efectúa el estudio de Títulos. También dependerá de la necesidad de modificación, limpieza y actualización de los diversos Títulos. Finalmente el abogado del comprador redacta la escritura final y las instrucciones notariales para la firma y cobro de los diferentes importes.
• En el caso de ser con la intermediación de un crédito hipotecario otorgado por un banco, la duración varía bastante dependiendo de la entidad que interviene, pero lo habitual viene siendo entre 40 a 60 días desde la promesa hasta firma de escrituras y también dependerá de la necesidad de modificación, limpieza y actualización de los diversos Títulos. Finalmente el abogado del banco del comprador redacta la escritura final para la firma de escrituras.

• Una vez realizado el estudio de Títulos y estando estos en orden legal, se procede a llamar a firma en la notaría designada por la parte compradora.
• A partir de aquí, se procede a ingresar la escritura al CBR el cual hará todas las inscripciones necesarias para que nuestra propiedad quede regulada e inscrita a nuestro nombre. Este proceso viene demorándose entre 7 y 15 días.
• Culminamos el proceso con la entrega de los importes por parte del notario y el banco, si es el caso, una vez inscrita a nuestro nombre en el CBR y  libre de cargas y gravámenes y se procede a la entrega física del bien en el plazo estipulado en escrituras.
• La entrega de la propiedad, se deberá de hacer mediante un acta de entrega física firmada por ambas partes, haciendo las anotaciones correspondientes de todos los medidores de cuentas de servicio. Hay que tener en cuenta el proceso de la entrega, variará según acuerdos previos entre ambas partes, es decir si ha habido pago de parte contado en promesa y se acuerda su entrega anticipada, etc., ahí hay bastantes variables dependiendo del caso y acuerdos.

Esperamos haber podido contribuir a ayudar a poder despejar algunas dudas razonables cuando nos encontramos ante el proceso de compra.-venta.

Atte.. Eduardo Vilaplana Pottecher

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• Cobramos los honorarios habituales interpuestos por la asociación de corredores ACOP, es decir:
• VENTAS: Un 2% sobre el valor final de Ventra de la Propiedad
• ARRIENDOS: Un 50% del valor de una Renta de Arriendo
• GARANTIA de SATISFACCION: Solo cobramos nuestros honorários si la operación se ha llevado a éxito, de lo contrario, usted no tendrá que pagar nada.

1.  Títulos de propiedad de los últimos 10 años, con inscripciones de dominio.
2. Copia autorizada de inscripción de dominio con certificado de vigencia de no más de 30 días.
3. Certificado de hipotecas y gravámenes y certificado de prohibiciones de los últimos 30 años a la fecha
4. Ultimo recibo de contribuciones y Certificados de Tesorería que acredite que el inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones, o de exención en su caso
5. Certificado de deudas
6. Certificado de número cuando corresponda.
7. Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a expropiación municipal de no más de 30 días.
8. Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a remodelaciones más de 30 días.
9. Certificado de recepción final, si tal documento no se encuentra inserto en la última escritura de compraventa

• Comparecencia institución acreedora.
• Cláusula de alzamiento de institución acreedora.
• Certificado saldo deuda institución acreedora en dos oportunidades: al momento de pedir el crédito y al momento de pagarse el mutuo.
• Indicar nombre de ejecutivo de cuentas y sucursal de la entidad acreedora

• Copia autorizada de la inscripción de auto posesión efectiva con anotación marginal del pago del impuesto a la herencia o su exención según corresponda.
• Copia inscripción especial de herencia.
• Si hay testamento, copia autorizada de su inscripción.

SI EXISTEN AMPLIACIONES

• Recepción final municipal de las ampliaciones, o permiso de regularización

¿Qué impuesto se establecen para las ganancias de capital por venta de bienes raíces?
Los inmuebles adquiridos después de 2004 generarán a partir de 1 de enero de 2017 el pago de impuestos sólo si el contribuyente tiene una ganancia sobre 8.000 UF a lo largo de su vida, independientemente del número de propiedades que venda. Esto significa que la diferencia entre el valor en que compró la (s) propiedad (es) y el valor en que la (s) vendió debe ser superior a 8000 UF.
¿Qué pasa si la propiedad que se vende es fruto de una herencia?
En caso de herencia, el impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital. Esto significa que la persona paga el impuesto a la herencia, luego lo podrá descontar directamente del impuesto a la renta que eventualmente deba pagar por la ganancia en la enajenación del inmueble.
¿Qué cambios se aprobaron en el pago del IVA de las viviendas?
Ninguna vivienda con subsidio estatal tendrá IVA. Se mantiene el subsidio al 85% de las viviendas vendidas de menor precio.

Desde el año 2016, la venta habitual de bienes raíces, salvo los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble. Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:
4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.
3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.
2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.
Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
¿Qué pasa con el impuesto de timbres y estampillas?
El impuesto de timbres y estampillas que se paga en operaciones de crédito hipotecario mantendrá su tasa de 0,2 % para todas las ventas de viviendas DFL 2.

En caso de inmuebles que no sean DFL 2, el impuesto sube de 0,4% a 0,8% del valor de la venta.

El alza al doble en las tasas del impuesto de timbres y estampillas no se aplicará en el caso de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas DFL N°2. En otras palabras, se mantiene en esos casos la tasa de un 0,2% que los afecta.

¿Cuándo se paga IVA por la compra de una segunda vivienda?
Cuando la persona tenga una propiedad y adquiera otra, pagará IVA solo por la segunda compra si se dedica al negocio inmobiliario.